5年后房子是抢手还是过剩？答案揭晓！内行揭秘两极走向前阵子家庭聚会，刚工作的表妹纠结要不要跟风在老家县城买房，说怕以后涨价；而做房产中介的表哥却叹气，手里好几套三四线城市的二手房挂了大半年没动静，客户都在问“5年后这房子会不会砸手里”。其实不光他们，身边不少人都在犯嘀咕：一边是住建部说国内已有6亿栋房子，够30亿人住；另一边上海、深圳的高端豪宅却“越贵越买”，亿元豪宅成交量翻倍 。这看似矛盾的景象，恰恰揭示了5年后楼市的真实走向——根本不是“全过剩”或“全抢手”的一刀切，而是泾渭分明的两极分化。央行2023年的数据显示，96%的家庭已经有了房子，其中41.5%的家庭手握2套以上房产，房子“总量过剩”已是不争的事实。但再看结构，一线城市库存去化周期才10个月，空置率低至6.8%，而三四线城市却高达34.3个月，县城更是飙到47.6个月。加上“十四五”期间600万套保障房的供给计划，未来楼市的分化只会更明显。
一、这些房子大概率过剩：库存高企+人口流失的“双重压力”5年后最可能面临过剩的，是两类典型房子，核心问题出在“人房错配”上。首当其冲的是三四线城市及县城的非核心地段房源。截至2025年6月，全国商品房库存里70%以上集中在三四线城市，河北某地级市2024年房子才卖出去38%，很多县城的新房都盖在了工业园区、新区等非中心地段，根本没人接盘。这类房子最大的硬伤是人口外流——年轻人都往长三角、珠三角的核心城市跑，留下的多是老人，购房需求持续萎缩，库存消化周期能长达四五年，远超12个月的合理区间。就像兰州、太原这些城市，不仅库存高，房子还老龄化严重，5年后大概率更难出手。另一类是缺乏核心配套的刚需老破小。比如没有学区、不靠地铁、物业差的老旧小区，尤其是不在城市更新名单里的。2025年住建部要全面完成2000年底前建成的老旧小区改造，但不是所有老房子都能被覆盖 。这类房子既满足不了年轻人的居住品质需求，又没有稀缺资源加持，随着保障房供应量增加（2025年北京光竣工保障房就有5.6万套），刚需群体更愿意选价格低、品质新的保障房，老破小的过剩风险只会越来越大。二、这类房子仍会抢手：核心资源+品质升级的“双重驱动”相反，5年后依然能保持抢手的房子，都踩中了“资源稀缺”和“需求升级”的风口，主要集中在两类。一类是一线城市及强二线城市的核心地段房源。上海2024年3000万以上的新房豪宅卖了2600套，占全国60%，黄浦区、静安区的核心豪宅刚入市就被抢光 。这类房子的价值根本不在“房子本身”，而在背后的稀缺资源——好学校、大医院、地铁枢纽，以及产业带来的人口流入。就像长三角、珠三角的核心城市，能持续吸引年轻人就业，住房需求稳定，加上新增供地有限，5年后大概率还是“供不应求”，汇丰银行甚至预测这类城市2025年库存可能降至14个月以下，进入涨价区间。另一类是符合“好房子”标准的改善型住宅。现在买房的人早不是只图“有地方住”了，尤其是中高收入群体，更愿意为品质买单。成都要求新建住宅绿色建材占比不低于10%，厦门针对多雨气候做了防涝设计，沈阳强化了住宅的节能保温性能，这类满足“安全、舒适、绿色、智慧”的房子，2024年在上海、深圳的成交增幅都超过50% 。随着“十四五”政策持续加码“好房子”建设，5年后这类房源会更受追捧，毕竟改善需求只会越来越旺盛。三、两极分化的底层逻辑：政策引导+需求迭代的“双重作用”很多人好奇，为什么楼市会走到“一半过剩一半抢手”的局面？根本原因在于政策和需求的双重转向。从政策端看，现在早不是“大水漫灌”的时代了，而是精准调控。一方面，国家砸了超1.6万亿元支持保障房、城中村改造等“三大工程”，2025年还要新增配售型保障房，分流了普通商品房的刚需，让三四线的普通房子更难卖；另一方面，对核心城市的优质地块供应、“好房子”建设给予政策倾斜，比如上海给豪宅项目优化容积率、提升得房率，相当于给优质房源“开绿灯”。同时，多地明确“去化周期超预警线就暂停供地”，从源头控制了库存风险 。从需求端看，购房逻辑已经彻底变了。过去“闭眼买房能赚钱”的时代结束了，现在年轻人不再把买房当必选项，35岁以上租房者占比已升至35%，大家更看重“住得舒服”和“保值能力”。有钱的愿意为核心资源和品质买单，没钱的优先选保障房，只有那些“高不成低不就”的房子，成了没人要的“中间地带”。加上人口持续向核心城市聚集，进一步放大了这种供需差异。说到底，5年后楼市的答案已经很清晰：不是“全过剩”，也不是“全抢手”，而是“好房子更抢手，差房子更过剩”。对普通人来说，与其纠结“要不要买房”，不如先看清方向——要是在核心城市选核心地段的品质房，大概率不用愁流动性；但要是在人口外流的小城买非核心房源，就得做好长期持有的准备。毕竟房子终究是用来住的，跟着人口走、跟着品质走，才不会在分化浪潮中踩坑。
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